Usufruit, usage et habitation
Distinguer la propriété démembrée, les pouvoirs de l’usufruitier et les droits d’usage et d’habitation.
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Démembrement de propriété
Repères
Le démembrement sépare les prérogatives de propriété entre plusieurs titulaires.
usus: user du bien.fructus: percevoir les fruits.
Vue d’ensemble
Mémo
Usus, fructus, abusus : jouir, fructifier, disposer.
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Usufruit et nue-propriété
Distinction essentielle
Usufruitier
- Jouit du bien d’autrui.
- Perçoit les fruits.
- Ne peut pas changer la substance.
Nu-propriétaire
- Conserve la propriété résiduelle.
- Dispose du bien.
- Récupère la pleine propriété à l’extinction.
Application
Un immeuble est donné en usufruit à A et en nue-propriété à B.
- A occupe l’immeuble ou le loue selon le droit d’usufruit.
- A perçoit les loyers, qui sont des fruits civils.
- B ne perçoit pas les fruits tant que l’usufruit existe.
A est usufruitier, B est nu-propriétaire, et la propriété pleine se reconstitue à la fin de l’usufruit.
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Droits et obligations
Ce que peut faire l’usufruitier
- User du bien comme un bon père de famille.
- Respecter la destination du bien.
Ce qu’il doit supporter
| Charge | Portée | Effet |
|---|---|---|
| Entretien courant | Jouissance normale | À sa charge |
| Réparations d’usage | Conservation du bien | À sa charge |
| Charges périodiques | Exploitation du bien | À sa charge |
Règle de prudence
L’usufruitier n’est pas propriétaire : il administre sans détruire la substance.
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Charges et extinction
Charges de l’usufruit
- 1
Identifier les charges nées de la jouissance.
- 2
Les faire supporter par l’usufruitier.
Quasi-usufruit
Le quasi-usufruit porte sur des choses consomptibles et autorise l’usage avec restitution équivalente.
- Il concerne surtout les biens consommables.
- Le quasi-usufruitier peut disposer de la chose.
Fin du droit
- DécèsL’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier.
- TermeIl s’éteint aussi à l’arrivée du terme fixé.
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Usage et habitation
Droits plus limités
Droit d’usage
- Usage personnel seulement.
- Limité aux besoins du titulaire et de sa famille.
- En principe non générateur de fruits.
Droit d’habitation
- Occuper un logement.
- Droit centré sur l’habitation.
- Prérogative plus étroite que l’usufruit.
À retenir
- Usage et habitation sont des droits réels restreints.
- Ils sont moins larges que l’usufruit.